万科
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万科 优势 低净负债率,市场份额最高,土地储备高,开发速度更快,国内首家采用先进管理体系,更易获得低成本资金 劣势 成本的剧烈上升 机会 行业集中度提高 挑战 宏观调控
我不了解中海控制，对万科的了解更多一点。
1、现在价格不具备绝对优势
2、国家调控的力度对全行业的影响没有完全展现出来。昨天，一个同事与我大谈他们那伙人投机房产的情况，我想房地产在全国范围内，问题还是很严重的，所以讲现在根本不是真正的“危、机”时刻。
个人水平有限，望各位大哥指点！
按照10年平均收益（22亿）和年贴现率6%计算，我估计万科的价值为780亿，想比现在的市值762亿（股价6.93），已经开始低估。10年平均收益22亿，相当于06年的收益。大家看一下过去10年万科的收益，都是增长的，因此22亿是保守的估计。
不过我还不准备买，因为考虑到政策的因素，觉得股价有可能再便宜些。
怎么发不了
赞同！
随着交通网络的四通八达，公路铁路四处伸延，信息高速公路的加快，物流的超快发展，私家车越来越普及，网上做生意购物或者获取信息等都很便捷便利等等这些因素，大都市的魅力不是很令人向往了。就像马云所说的：要的是乡村都市化，而不是都市乡村化。
农村里每家都有了自己的宅基地，自家的房子自己建，或许若干年后，住农村也是很好的选择，不一定挤到城市。
房地产公司挣得是那些挤向城市人的钱，假如随着乡村都市化的进展，房产公司的钱是不是越来越难挣了？不知道这是不是房产公司的劣势？
万科这个公司在地产股里还是比较优秀的。但这个行业受制于政策影响和长期经济形势，判断长远价值难度很大。目前的财务数据基本合理，没有明显低估。当然由于中国股市向来高估很多，所以合理往往就说明市场很低迷了，也就是已经是历史估值的底部。
在房地产这个地域性很强和政府干预很多的行业，很难有什么核心竞争力的公司，这种股票可以当做周期性股票，有阶段性行情，而不会有长期牛市行情。
香港很多地产股是物业型公司，和国内开发型的有些区别，所以价值估算的方法也就不一样。那个算算房屋价值算算租金，可以比较准确的判断。
公司的长远发展规划来看，万科的目标是成为百年老店，计划到2014年公司的目标是成为1000亿元收入的房地产公司；中国目前城市化率40%，离欧美的70~80%有相当长的距离，城市化进程将带来住宅的持续需求。
经济的发展总是波浪式的，万科的股票在宏观调控政策的影响下跌成这样，当基金抛的差不多的时候，楼市销售一转暖他们又开始买入了。
投资价值：
1、万科现在股东权益是400亿，未来20年每年净利润60亿不是问题，按6%折现700亿。现在市值不到800亿。
2、万科未来10年30%增长概率很大。
SWOT分析：
优势：国内最大房地产开发商，品牌影响力大，企业文化好，专业化程度高。
劣势：炒房造成国家对房产的调控，不利于产业健康发展。
机会：中国城市化未来10年企业可能保持30%增长。
威胁：房产门槛底，竟争激烈。
也没有网络股！
根据自己的机会成本。
现在万科和一些房地产商都在降价销售，快速回笼资金。
不敢说这一轮宏观调控的力度有多大，时间有多长。
基金公司都喜欢抱团取暖，同进同出。他们的判断依据就是中国宏观经济数据的走势，5月 6月的经理人采购指数确实能反映中国经济的发展趋势。还有中国沿海大省的发电量出现环比下降，这都说明工业生产总值会下降，势必会影响就业。
在中国，房子的刚性需求还很旺盛，但是大多数都是银行贷款供楼。而且很多炒房一族都是贷款买房，待价而沽。
万科主动降价销售提升销量，回笼资金。而且万科的风险管理能力比一般房地产公司都强。
2010年万科的总裁郁亮决定涉足商业地产领域，让我想到了李嘉诚在香港楼市低迷的时候耐心收购写字楼等商业地产，只租不售。而在97年前楼市火爆时选择卖楼套现的策略。
说的很笼统，条理不清晰。sorry…
降价销售和宏观调控好象和万科未来10年30%增长没啥关系，复利增长是很可怕的万科这摸大的企业要是能１０年３０％的增长那世界上没有１个企业能大过它了
也许国情不同吧，在美国土地好像不受政府调控的吧，在中国可就是稀缺资源，没事买几块地放着，应该会有不错的收益哦
毛利率高的企业，通常出现在壁垒较高的行业。一部分是高科技企业，包括很多的IT、医药企业，由于掌握着核心技术，而生产成本比较低。
万科5月实现销售面积47万平米，销售金额51亿元，分别同比下降32.6%和20.2%，环比下降25.8%和增长34.5%；1-5月，累计实现销售面积234.5万平米，销售金额280亿元，分别同比下降16.5%和增长17%；
这也是万科股价大幅下跌的原因，但是全年会怎么样？未来的业绩到底能有多大幅度的增长，还不得而知。
你忘记了芒格做地产出身的。
如果没有30%的增长现在也不是很贵。
可以确定的是未来１０年万科不可能年３０％的增长，你说的夸张了．
根据上述2010年中国房地产企业上半年销售排行榜显示，万科以355亿元而名列销售金额榜首.
作为行业旗帜，万科一直坚持相对稳健的运营节奏，在全国化布局的过程中注重一、二、三线城市的均衡，始终坚持以客户需求为导向的产品战略和营销战略，同时建立了一整套与企业发展规模相匹配的管理体系。企业运营、产品、服务各条线的均好性，使万科一路走来，始终稳稳的保持其中国房地产龙头老大的地位。
如果现在投资万科，追求的可能是稳定的合理回报。
不过万科认为，房价出现适当调整对开发商、行业来说是个利好，“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价.
香港的炒房热潮是在银行的积极资助下掀起的，银行不仅提供按揭，自己也直接投资房地产。
炒风空前炽热，职业炒家应运而生。他们看准地价楼价日涨夜升的畸形旺市，以小搏大，只要付得起首期地价楼价，就可大炒特炒，趁高脱手。大客炒地，小客炒楼。大客大都是地产商，甚至还有银行家；小客多是炒金炒股的黄牛党。
在这股风起云涌的炒风中，李嘉诚始终保持清醒的头脑。买空卖空是做生意的大忌，投机地产犹如投机股市。
房价回落到什么价格，楼市才能回暖？如果知道这个答案，就应该能预估到万科的股票在什么价格值得吸纳。
1965年1月，本港小银行——明德银号发生挤提宣告破产，究其原因，是“参与房地产投机，使其没有流动资金，丧失偿债能力”。明德银号的破产，加剧了存户恐慌心理，挤提风潮由此爆发，迅速蔓延到一系列银行，广东信托商业银行轰然倒闭，连实力雄厚的恒生银行也陷于危机之中，不得不出卖股权于汇丰银行而免遭破产。
港府采取紧急措施，才遏制住挤提潮，但银行危机却持续了一年有余，不少银行虽未倒闭，却只能“苟延残喘”。在银行危机的剧烈振荡下，兴旺炽盛的房地产业一落千丈，一派肃杀。地价楼价暴跌，脱身迟缓的炒家，全部断臂折翼，血本无归。
靠银行输血支撑的地产商、建筑商纷纷破产。
相信万科地产的风险管控能力非同一般，中国的楼市也不会遭遇暴风骤雨般的调控，否则楼市崩盘式下跌，内地房地产公司还有各大银行就会遇到灭顶之灾吧！
你看一看万科过去10年就知道了
你看看十年前万科的市值！你在看看现在的，你在看看周期性的行业和成长性消费行业的区别，茅台今后１０年都不敢说到３０％，何况周期性的万科还是个大盘子股，怎摸可能３０％？
我建议段总把 “联想” 贴出来让大家评评！毕竟联想是个可以多视角评判和有想象力的公司。
联想还是有很多优点的：
有柳传志和杨元庆两位中国顶级企业家挂帅的核心团队。
有分布60多个国家的国际化的营销网络和高端人才。
拥有中国企业中少有的强大学习能力和企业文化以及著名国际品牌。
有移动互联网变局开始带来的重新洗牌机会。
在中国还有一流的政商关系和同业影响力。
联想市值53亿美元，戴尔235亿美元、惠普1015亿美元，苹果2220亿美元。
很难说联想没有机会逐步赶上去。实际上我认为中国企业中联想是最有可能成为真正跨国企业和堪称伟大的公司的！
联想的机会有2个：
1、押宝移动互联能够有所收获，短期内应该就是靠乐phone，有待验证。
2、在搞一次前几年的巨亏，确认不会关门，且股价狂跌的时候杀入。
说不恰当，纠正一下：
联想也成功的把think pad ideapa搞的烂了。
联想进军国际市场，也不知道搞的怎么样了？
好像运气不好，赶上金融危机，感觉管理层还是不错的。
可能是老外的钱不好挣，好像现在开始把重心放在中国了。
现在模仿苹果的一些产品，好像是背水一战的感觉。
我觉得他们还有机会，只要他们能把质量做好，多为消费者着想。
联想最近几个月连续斥资回购自己公司的股票，大概在8000万-1个亿之间，看来很看好自己公司的未来哦，老柳前段日子也说了，要在产品、业绩、股价上有所作为，特意强调了股价，呵呵。
不过查了一下以前的记录，在巨亏前一年也就就是跌到一港元前，联想也连续在3-4港元附近回购的自己的股票，所以他们自己对自己的未来也不一定完全看得清楚的，回过头来看当时是有点乐观了。
老柳现在好忙啊。老柳这回是拼了。
他对联想的感情是真挚的。
联想董事长柳传志面对媒体采访时表示：“我们很幸运Steve Jobs对中国相当不耐烦且没兴趣。如果苹果像我们一样对中国消费者多花一点心思，我们就麻烦大了。”
国内市场联想手机也没做好呀？
联想市值跟格力、美的差不多哦，3个公司比较一下，哪个总体实力更强呢?
似乎感觉还是总体联想要强一些。联想被低估了10亿美金吧，自己拍了一下脑袋，呵呵。
联想除了笔记本之外，台式机跟组装机差别在哪里，我是没看出来，也就是联想的台式机品牌价值是什么呢？美的和格力不同就在于，你没办法去组装一部空调。
听到乐phone，lepad，第一反应就是山寨版苹果。
增长率15%太高估了，房地产说是周期行业，但中国却是成长行业，现在呢主观觉得应该下调了。？我给个GDP增速吧8%，十年后3%，贴现率10%，应该值13元。现在6-7元应该不贵了。
我理解的可能也不是很彻底，以后的讨论！我还是懵懵懂懂的，多向你学习。我感觉很难
有没有熟悉零售业的牛人，分析一下百货商场（主要是服装等为主的传统百货，不是电器类，也不是超市）之间的不同，或者说是什么决定了百货商场的不同。
现在主导零售业的完全是各的大型连锁超市和购物中心，百货商场前途黯淡啊！
百货商场这一形态会受到网络购物的严重冲击，因为百货商场销售的都是服装、化妆品等注重品牌的商品，价格虚高，而这些品牌商品通过网络销售很方便。
国内的网络购物已经在快速发展，所以不看好百货商场类股票。
网络购物重要肯定没错，但他最核心的还是简单商品，比方说数码相机，手机等，女装这样的产品似乎不一定，香港网络相当发达，但购物商场越来越多，购物的目的是买到东西，但女人们似乎对购物逛的过程更有兴趣。
这个行业看的不是很明白，但我知道在深圳的茂业72连续营业，买3个亿。主要还是做品牌。当然网购是很大冲击
主要是香港的网上和实体店的价格差不多吧？
各位博友大家好！
我见意新老博友，不要提出一些与段总思想不同或无法让段总回答的问题！以免影响段总的正常思路【因为段总的时间很宝贵】。
段总能在百忙之中帮我们走向正道，这是我们百年不遇的一次好机会，我们应该珍惜对吧？谢谢噢！
那当然！应三思而后问才有道，可能是我的语言表达能力不行呵呵。
段总 如果你有空回国的话，我建议实地调查中天城投。这个公司的实际价值调查清楚以后，你会发现只要中国的经济不出现大的衰退，中天城投未来的成长会比一般的房地产公司成长速度快。
投资的精髓是以合理的价格买优秀的公司，如果一家好公司现在价格偏高。我们可以不停的跟踪调查，而不急于买入。
公司为贵阳房地产市场规模最大、最具有竞争力和创新意识的开发商，通过一系列重组和收购，在贵州处于绝对龙头地位。公司具有较明显的投融资平台优势，同时已具备与国际、国内一流资本合作的潜力和条件，区域竞争优势突出，未来三年可结算量较大，业绩高增长相对确定，当前估值合理，但具有一定的中长期投资价值。
公司为贵阳房地产市场规模最大、最具有竞争力和创新意识的开发商，通过一系列重组和收购，在贵州处于绝对龙头地位。公司具有较明显的投融资平台优势，同时已具备与国际、国内一流资本合作的潜力和条件，区域竞争优势突出，未来三年可结算量较大，业绩高增长相对确定，当前估值合理，但具有一定的中长期投资价值。
中天城投的基本情况在我blog里，大家一起看吧。
这家公司比较受基金追捧，目前股价并不便宜。
不过这家公司值得长期跟踪调查。
公司为贵阳房地产市场规模最大、最具有竞争力和创新意识的开发商。。。
贵阳
中天城投也许目前不值得买入，看10年。11年业务拓展的情况再说，中天城投要真是成长性枯竭，基金可能就纷纷套现离场了。
最近在看李嘉诚传，给我冲击最大的是上世纪六七十年代，内地爆发xxxx，很多富人变卖资产移民海外，李嘉诚慎重思考后反其道而行之，大举收购地皮和写字楼。
再就是七十年代，李嘉诚以几亿资金收购在香港有大量工业地产。码头。仓库的和黄，收购行动的每一个细节显示了他做人做事的精明。
其实发现巴菲特和李嘉诚的思考和决策能力有很多相似之处。
只是李嘉诚更多的参与了企业经营的具体决策。
“要永远相信：当所有人都冲进去的时候赶紧出来，所有人都不玩了再冲进去”。李嘉诚这句心得被不少投资者奉为金科玉律
李嘉诚5月末在一次股东大会后表示，目前对内地的楼市并不担心，并表示如果楼市继续调整，长和系会考虑吸纳内地土储。2009楼市火热阶段，地价高涨，而长和系两公司在土地市场鲜有动作
上世纪六十年代中期亚洲遭遇经济危机，香港物业价格暴跌，香港地产有价无市，到处抛售地产，很多房地产开发商开始迁移。而李嘉诚却选择了相反的操作方向，在地产低迷的1964年，审时度势，趁机吸纳，开始购入地皮、房产。这一步也奠定了李嘉诚成长为亚洲首富的基石。
中天城投的5亿吨煤矿和2000万吨锰矿勘探权算不算隐性资产。如果2013年才能投产，不知道那时候的煤炭价格如何。
中国的钢铁产能严重过剩，前几天中央电视台经济半小时详细调查了中国钢铁市场，库存是2009年同期两倍多。近期冶金煤价格大幅下跌，不过电煤的价格还是稳定的。
在置换得7000亩土地后,至此直接或间接拥有的土地储备已超过1万亩,公司凭借其独特的拿地模式,一下子荣升为“地皇”了。据分析,这7000亩的低成本土地将为公司贡献至少93亿元的销售收入。
7000亩土地的价值
7月20日,中天城投公告称,公司与贵阳三联乳业有限公司达成置换协议。根据协议,中天城投将投资3.5亿元在贵阳清镇为三联乳业新建一座奶业基地,以此置换三联乳业的乌当奶牛场土地及地面建筑物、构筑物及附属设施等资产（下称“乌当基地”）。
中天城投跟政府关系非常深厚，去年还获得了贵阳市政府2.6亿的补偿。
华泰联合证券也对此分析,以0.5的综合旅游开发体容积率计算,该项目为公司增加储备建面约 233 万平米,楼面地价仅为 150元/平米。预计项目在 2012 年后进入销售,按目前周边销售均价4000 元/平米计算,约可为公司贡献销售收入93.2亿元,净利润 13 亿元。
去年全年,中天城投实现营业总收入16.3亿元,比上年增长79.6%;净利润为4.6亿元,比上年增长141.1%,每股收益为0.81元。
而中天城投目前总股本为91343.72万股,截至昨日收盘时的股价为11.11元,也就是说,中天城投目前的市值也不过100亿。而该项目给中天城投贡献的销售收入也就相当于公司目前的总市值了。
“也就是说中天花园,会展城,会展中心等等所有的项目利润都是白送的。”另一投资者对此戏言,“乌当奶牛场的地曾经让多少国内的大开发商眼红呀!7000亩,就算未来变更土地用途补交出让金,那也很划算!”
我试着写了点，结果太长了（2700字），只好给个衔接，希望各位去看看批批。段哥一定要去看看思路有问题吗。http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/16314703520106364950586/
精简了一下：投资价值：未来现金流折现我还不行，另一个思路：假如万科是我的，此时卖掉，至少值700亿：万科的现金和负债相当，略。说说900亿存货。（一）用900亿存货减去350亿（09年已售未结、10年参与结算）还剩550亿；（二）550亿存货打个7折卖值385亿。（三）350加385等于735亿，保守算700亿。除以110亿股约为6.3元。（要安全空间再打个七折是4.5元，可能吗？不知道。）
优势：
1、企业文化好，说道做到：制度文化、阳光体制、健康丰富等等。公司网站看。
2、专业化、精细化的深厚积累：对客户需求、市场趋势、政策方向等研究分析透彻，节奏踏得很准。
3、房产第一品牌，万科物业口碑很好，公司治理规范、财务透明，银行、客户、政府、资本市场信任度、认可度高。
4、未来的竞争优势准备——住宅工业化、绿色建筑、低碳经济的研发和实践起步早，已具备优势。
劣势：
1、周期性行业，业绩波动程度大（？谁能解释明白点）
2、受国家政策影响大，地域性和本地化特点强。（进入新市场难）
3、行业门槛低，竞争激烈，行业利润率会逐步减低；
4、产品同质化严重，难以建立持久的独特的产品优势。
5、万科目前规模要保持以往的持续的高增长似乎比较难(感觉如此而已）
6、管理层目前对未来方向似乎有分歧（住宅房产和商业房产）——有分歧正常但看如何处理和最终结果，创始人的影响力太大了未来会怎么样（我不是太担心——比如捐款门之后的新闻发言人制度，行！但要看）
你这个分析非常好，只是有2个地方想听听你的分析。
1、假设不再拿地，存货一般要卖几年才能完全卖完？
2、为什么是7折，对应的房价大概下跌多少7折合理（假设成交量不变的情况下）。
谢谢！
别忘了把负债减去，我记得负债好像是200多亿
是否会在住宅地产周边开发商业地产？住宅用来卖，商业地产收租？
写得很好.
估值方面,现在万科A+B大概800亿.和实际价值相当.A股在7块左右.有投资价值.如果要安全系数,打个对折,3块5.现在没有,按10%折现,将来5年如果出现,3.85,4.25,4.65,5.2,5.6,就是好机会了.
你问的问题我都没想过，所以你，我还得想想你为什么问这两个问题。希望你也给解释。我先回答你的问题。
1、存货几年卖完。我05年买房子付30%的首付，07年交房付完全款。所以一般公司从拿地开建到全部售完（拿到全款）要个二三年吧。（这样思路对不，各位批评。）具体到万科、具体到不同时点会有不同，（我又有问题了：具体到具体公司和时点，我们究竟能不能给出给相对确定的答案呢？如果可以，考虑因素有哪些？）。我记得万科似乎主张拿地迅速开发的，尽量不囤地的，而且万科的房产似乎要买的更快点的——基于客户对质量的信任和喜欢物业，所以觉得贵点还行。（我又要扯远了啊，两年间的地震，因为房子质量死了那么多人，我奇怪了啊，怎么没有公司吧防震作为卖点啊，说个实话，我住高层楼，想象地震我也怕啊。今天不地震，住几十年谁说的准呢？别的公司没那技术也罢了，万科有啊，汶川不就建了吗？他们怎么不做呢，要是有防震的我买。不知道他们怎么考虑的，有机会谁问问！），一句话我觉得万科的房子会卖的更快。
那么当前的时点怎么样，我觉得房价下跌决定因素是土地供应和房屋供应，市场情绪不很要紧吧，迟早还是决定于供应的。10年土地供应计划是18万公顷（商品房供应占67%，比09年增长62%，那么保障性住房只占比33%，但比09年增长了很多。（08年数据网站查不到了，10年一季度数据有，但居然公布没有具体的情况，你把他能怎么着？）。
。你这个卖点要等到地震出来后才有效
？从理智讲，什么时候都应该是，风险永远在。但是人心真奇怪，一是没发生时不会当回事，不严重时没人太当回事，跟自己没关系时不会太当回事；二是总觉得自己是个例外：我不会碰到的；三是当时当回事，但是没处理时间长了会淡忘的。更有趣的是一旦发生了，又会反应过度，我怀疑你告诉他这楼绝对抗11级地震他都腿软。所以我觉得保险公司业务员最好去车祸现场或医院买保险。所以怎么说呢，有时候还真没人理你。
您说的事太逗了，“可不到雷击没人知道谁的是真的”。哈哈!
您太厉害了，当年就做过类似的事了，我只是从自己的角度觉得应该是个卖点。“每年开春后我们的电话机销售就会有个小高潮”，这是个时间给的报酬，厉害。事实上如今您或者步步高说一句话，很多人不去验证都信，这更厉害！
最近我从一个学生以前写的文章再次得到验证，给个衔接http://user.qzone.qq.com/379994746?ptlang=2052大家看看。
这个我不知道。
"从理智讲，什么时候都应该是，风险永远在。但是人心真奇怪”-人性嘛，可以看看《影响力》-罗伯特。西尔德尼以及《二战记者德国见闻录1934-1941》，我觉得很不错。
谢谢推荐！！
美国也好，香港也好，房地产的合理价格是租售比1：250-240之间，但我国的房价大概在1：360.
如果房价短期内下跌30%，万科还能有多少利润，如果房价一直震荡不下跌，等到生活水平的提高30%要多久，会影响多大的成交量？如果房价下跌一部分，房租上涨一部分，最后导致合理范围，那又会导致万科的利润增加多少？
这一切的结果似乎都很难预料，只有一个办法，右侧，还是右侧，只有等情况明朗才知道万科真实的盈利水平是多少，而不是因为买了地，放几年，地价就涨了几倍。
房地产的合理价格是租售比1：250-240之间。
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更正：房地产的合理价格是租售比1：150-240之间
右侧是指情况明朗后的买入行为，也就是说买入虽然没有在最低点，但是在次低点。
万科现在所有的定性分析我认为都无意义，唯一有意义的是这个企业不错，可以长期关注，但买入价格多少是合理，不知道了，因此需要右侧交易，而地产整个行业的底在哪里呢，就是租售比合理后，合理后1-2年内才能看清万科每年到底能赚多少钱，现在盲目的进入无非赌个运气罢了。
对于周期性股票所谓的右侧跟你理解得股市价格的右侧有不同也有相同。你现在判断的所谓高和低都不准的，过去10年的增长率对于现在的万科根本就没用。因为他是周期型股票。
怎么说呢，只能说你确实没上路，如果过去10年每年增长15%，未来10年还一定也是这样增长，那过去10年涨的最好的，闭着眼睛买就是了，还要分析有什么用？
你对万科到底研究到什么程度呢？我问你几个问题：万科的09年利润里面由于08-09年房价上涨占的比例是多少？因为管理有效占的比例是多少？房价如果下跌30%对利润的影响是多少？如果房价不下跌，2年内卖掉原来1年卖掉的房子，对利润影响是多少？贷款利息在以上两个情况下对整体利润能夸大多少？你如果说10年前你就跟我的想法一样，你又知道10年前我想什么呢，呵呵，你对什么是周期性股票根本就没有任何认识，我可能说的比较严厉，但看到你一味的15%，5%什么的，可见你根本就不懂这样类型的股票。
右侧是指情况明朗了才买入，你的眼前要有一个地产行业的大概的曲线才行，否则没办法确定买入位置，右侧并不是你看到的2300点还是3300点那个位置，而是地产行业复苏已经来临的买入，当然真正的高手是地产行业还没复苏，已经跌到深谷的买入，但这很难很难，弄不好就买在下跌的半山腰，而一切都不去判断，只是耐心等待，等到一切明朗了才知道万科的市盈率是多少，现在是15倍，如果业绩一下子少了50%，市盈率就到了30倍，而实际上一般的周期行业波峰都要3-4倍市盈率，万科不再依靠房子涨价而只靠自身过硬的管理到底能赚多少钱，现在这很难判断，可能现在是最低点，但安全的做法是万科的所有都明朗了的买入，可能会贵一些，但这个时候你的5%，15%的计算10年才靠谱一些，否则计算就无意义。
老巴钱太多了，不左侧就没办法进，进入右侧上升通道谁会卖呢，你如果资金1天内能完成进货就一定要右侧，左侧不是不行，但必须要分仓慢慢买进。否则一旦买在半山腰，好的情况下多等几年，差的情况下在等的过程中公司的业绩没有按照你估算的方式走，这时你是留还是卖，卖认亏了，留的话，你估值的基础都没有了，心里根本就没谱了。
未来的现金流折现有一个大前提，那就是未来折算的时间内（比方说10年）这个企业至少不出现下跌，这个大方向要是看不清，那一切都无从谈起。
大家能在这里讨论，我们还是有缘分，我给你一种估值，你再算一次，如果发现价格还能赚，那就基本没问题了。
万科用10年估值，分两个阶段，前5年用-10%折现，后5年用10%折现，你折一下，看看值多少钱，如果在这个基础上，还有0.8的安全边界，那问题应该就不大。
我的估值不一定对，但你的估值方式是一定错。
模糊的正确？精确的错误？
你说的对，按照你的估值做吧，祝你好运。88
你把我给你的帖子好好看一下，万科的分析很简单的，他对应的参照物就是房价，就跟中石油的对应国际油价没有任何区别，石油每桶70美金为什么老巴卖了？你这些都想不明白，我跟你学什么呢？
万科用10年估值，分两个阶段，前5年用-10%折现，后5年用10%折现，你折一下，看看值多少钱，如果在这个基础上，还有0.8的安全边界，那问题应该就不大。
为什么这么估值呢？能说说吗？
这个思维模型很棒,这样自然就由安全边际产生,也符合事物发展的规律。就是不知道房价下跌对万科的影响，你要是有数据可以说说，假设房价1年下跌30%，那会对万科现在的利润产生多大的影响，现在利润50亿，如果能估算准，那就很好办了。
也是的，这是最难的地方吧。很精确还是不容易的。
任何事情都逃不过自然规律，超过一个比例就一定会有问题，房产不管怎么搏傻，最后都要有一个自住的人接盘，如果都是投资客，那就看能不能找到那个比自己傻的人了。
万科这个企业本身现在看是似乎没问题，但现在买入不确定好或者不好，如果赌小概率事件或者降低自己的收益率（10%之内）那也可以试试看。
政府在07年金融危机的时候已经打了一次房价，其实效果都不错，结果没想到第二年又全部放开了，结果房价1年又涨了1倍，政府看来没真心打，怕对gdp影响，但是现在不控制，到时候涨上天了，再破，损失会更大。
我看任志强博客有一个写的不错，他说房产买过来之后5年内只能交易一次，这样肯定炒房的人就不炒了，房价肯定下降，政府要用这一招估计更管用，就是看政府平衡几年的得失了。
一年收两次，每年1.2%（半年0.6%），别算错了。自有的是1.2%
出租的是12%
都是经营用。
居住的还没规定。
晕，应该用0.6%做基数，140做年数，我用了1.2%做基数。是算错了
我想早晚的事吧，现在国内有上海、重庆上报收房产税。
因为有王石,才有万科之品牌, 本人很欣赏王先生!
但地产股受政府政策影响太大,周期性持强,
作为长线价值品种,不是本人的选择!
万科,好公司,好业务,好管理,好头儿,但价格还不到价值之下即价格不是便宜,可以不久就会便宜了.
我认为万科现在750亿市值很合理，但算不上便宜。还没有安全边际。我认为600亿值得下手，500亿就大胆放心买。不过是能不能跌得500亿，没有人敢说。
万科以后发展可能的风险点在哪里呢?我思考的有以下几点:
1、进入商业地产：商业地产会拉慢资金的走周转速度，整个模式是不一样的，同时现在大家都往商业地产里挤，以后利润率会降低。从目前来看，万科不会在这个领域发大力，属于补充性质。按郁亮最新的说法：未来万科的主宅和持有型物业为8：2。这样应该不会存在特别大的风险。
2、进入政府公屋开发：目前的报道看利润率底但资金安全，但实际来说这些项目不垫资的可能性不大，是怎么垫怎么结的问题。政府公屋项目一般规模会较大，有利于万科的工业化建楼，而且万科有行业地位，话语权大有利于保护自身利益。
3、拿地风险：以前的高价地大部分已经记提了，其他的属于正常商业盈亏范围；
4、资金风险：万科用于并购发展是这几年资金的主要用途之一，强龙压得住地头蛇吗？也许有一些项目会有意外，但不会影响到全局性的概率大；
5、人的风险：管理层的交班，思维的转变，在更浮躁的年代里人希望得到个人的又快又多的收获，这方面的风险我认为才是万科真正的风险所在。对于这方面，我会特别关注万科的股权激励各方面的变化来进行判断。
我首先思考风险，万科的优势我认为主要在于：能在短期较差的地段卖出好价钱，并能将之引导成中长期的较好地段；复制的能力强。万科的核心竞争力和护城河现在还是坚固的。
只要您认为万科的管理层有水平，这些问题就不是问题。他们会去找办法的，这是他们的价值所在。
相反，如果您认为万科的管理层不行，那就不要在看这个公司了。
共同学习！万科是中国地产鼻祖，吸引一流人才，有一流团队，未来地产冠军
说起长江电力那不得不说长江三峡。国家战略对长江三峡从来就没有一丝动摇。毛泽东50年代写下《水调歌头·游泳》的词章，其中有云:“更立西江石壁，截断巫山云雨，高峡出平湖。神女应无恙，当惊世界殊。”长江平均10年一次大的水患，千百年来无法有效解决。兴建三峡工程，是中华民族几代人的夙愿。兴建三峡工程的首要目标是防洪。现在的三峡工程水库正常蓄水位175米，总库容393亿立方米；水库全长600余公里，平均宽度1.1公里；水库面积1084平方公里。它具有防洪、发电、航运等巨大的综合效益。
如果长期看好中国地产的话，万科当然是不二之选。但最近看到彼得.林奇的《战胜华尔街》中对于地产这种典型的周期性行业的论述应该对于中国目前的地产行业非常有借鉴意义：
困难：投资周期性行业股票类似于在赌行业大势反转，跟寻找大底一样充满艰难和挑战。周期性行业实际是预期游戏，最大的危险在于买的太早，等不及上涨就卖掉。
机会：不过区别在于：如果你是地产行业内部人，则成功机会会更大。
风险：在市盈率不高的情况下，买入收益已经增长了好几年的周期性行业，是短期内亏损你一半资产的有效方法。
投资策略跟下面兄弟的基本差不多，在500亿一下可以开始买入，差不多5块钱左右吧，等得到就买点，等不到就算了，反正还有机会的。
如果长期看好中国地产的话，万科当然是不二之选。但最近看到彼得.林奇的《战胜华尔街》中对于地产这种典型的周期性行业的论述应该对于中国目前的地产行业非常有借鉴意义：
困难：投资周期性行业股票类似于在赌行业大势反转，跟寻找大底一样充满艰难和挑战。周期性行业实际是预期游戏，最大的危险在于买的太早，等不及上涨就卖掉。
机会：不过区别在于：如果你是地产行业内部人，则成功机会会更大。
风险：在市盈率不高的情况下，买入收益已经增长了好几年的周期性行业，是短期内亏损你一半资产的有效方法。
投资策略跟下面兄弟的基本差不多，在500亿一下可以开始买入，差不多5块钱左右吧，等得到就买点，等不到就算了，反正还有机会的。
万科不是不能买，而是现在买入的时机不对，周期性股票跟牛熊并无本质区别，你在6000点买一个就算再好的股票也要等很久才能解套，而且前提还是没有看错，其实6000点买股票不光是等很久的问题，而是在这个时候买的股票基本面一旦出了严重问题，那就真的由浮亏变成了真亏。
王石的影响力在下降，郁亮到底是什么情况还很难说，万科曾经专注做住宅也开始走向商业地产，这一切都是不确定的因素，国内房价必然理性回归，在回归的过程中要么房产降价，不降价就必然导致成交量的萎缩，这一切对万科的利润影响到底多大，谁能准确判断。
如果现在地产商大面积破产，炒房的人开始跳楼，那可以说物极必反，但现在是否到了所谓的该贪婪的时候呢，还早着呢，95年的海南地产泡沫一夜之间多少亿万富翁一文不值，香港的地产泡沫多少职业炒家跳楼，我们离地产真正的底不知道还有多远。这点耐心如果都等不了，那价值投资似乎也太简单了，呵呵。
我不懂如何看房地产业，来这里学习学习。
我想聊一点：我觉的房地产缺乏品牌认同的行业，消费者买房子不怎么看开发商是谁，而是看价钱，地段等等。。。
你说起地产品牌了，我也聊几句，就聊我们太原地产品牌。 太原地产市场上有三个做的响的品牌：绿地、恒大、富力， 其中“恒大”的楼盘我每天路过，从外观看就比我们本地开发商造的房子漂亮了许多（夸张点就是奔驰比捷达了），当然价格较一墙之隔的楼盘贵了不少。 你说的“缺乏品牌认同”我且保留。
认同，顶一下！
如果我能从品牌认同这角度看懂了万科，那也许会考虑投资它。-------------------其实还有个不错的方法，比如你多问些买万科房子的人，问问他们为什么买了万科房子？为什么没有买万科临近的楼盘？ 买了万科后是不是觉得的确物有所值？ 通过这些问题就能大致了解顾客对万科这个品牌有无认同。
关于房地产品牌的价值，段总能否说细点？
想想如果你自己买房子的话，你会在乎品牌吗？我不信有人不在乎。
确实是，我肯定会选好地产商的，确实是有品牌。
我可能会看房子的结构合理不合理，质量如何，价钱如何，地段如何，最后可能才是品牌。
我现在对段大哥说的品牌的理解是包括了你说的这些。
如果品牌好，那就是质量好，户型合理，社区安全，价格公道，这些都是品牌的一部分。
我还是觉得不一样。
耐克鞋，他的质量很多厂都能出来，打上耐克牌那就好卖多了。而房子，我可能不太管什么牌子，所以放到最后去考虑。
我来说一说：我对万科的看法：
从消费者说起
以前房地产公司都活的很好，是因为以前消费者不懂怎么消费，或则说很“无知”。经过怎么多年，消费者成熟了，开始要挑剔了。专业化不够的公司是不知道怎么样为成熟的消费者服务的。
公司存在的意义是为客户服务，然后通过勤奋的工作，节省下一点钱给自己买面包。
那些死撑不降价的公司是愚蠢的。万科是聪明的，它知道他们存在的意义。
随着消费者的成熟，慢慢会进入分水岭的时候，万科会脱颖而出。
从投资的角度，
我粗劣看了一下报表，毛利百分之20多，资本回报也不高--10多%。利润增长10多%。这样的分数不高。我们可以在其他的行业表现比这好的标的。
万科还是不错，现在就看其价钱是否有安全边际，然后看看有没有更好的标的（我看到几家比万科好）
至于那些细节，公司管理，行业。。。 我觉的大家不要讨论太多了，讨论来讨论去，也没有结果。只要你有眼光看出管理层够好，他们会有办法处理那些你们担心的问题就行了。你看不懂管理层，那就不要碰它。
就这么简单。。。。。。。
呵呵，其实你说的这些户型，地理位置等，其实原来也是我认为最重要的，但我看了段大哥的话以后，我仔细想了一下，为什么他说的对呢，因为万科的人在开发这个盘的时候帮我们想好了。因此是品牌的一部分。
比方说一个盘，万科开发了，好的地产商会帮着消费者定位，是适合居住的，还是度假的，位置在市中心还是郊区等等，这些都是我们买房的人要去考虑的，但如果万科是品牌的，这些问题在推出这个楼盘之前他们就帮我们计划好了，因此我们去买才发现，好像非常符合我的需要呀，因此就马上买了，其实这就是品牌。
我也是刚刚理解到的，也不一定对，只是对段大哥说这句话进行了一些分析，感觉品牌似乎就是人家都给我们想好了，我理解的也不深。
我理解一下，不对段总指正：每年开春步步高电话卖出个高潮，恐怕是一个意思。都说电话防雷击的，我用手机但没被雷劈过啊，所以我不知道我的电话防不防雷，而且我也没打算亲自试试。那我怎么买手机呢，得，步步高吧，品牌嘛，我简单的想法是能成为品牌总有点道理吧。当然逻辑上可能有别的什么牌子的手机也防雷，但是我不知道啊，有没有人去验证呢（有这样的人吗？）我不知道，所以买步步高（品牌）了。
哈哈，一想起手机防雷击的例子我就乐！有味道！我又想起自己买高压锅了。
普通电话机防雷的意思不是防雷劈，是防雷击。
打雷时，有机会给电话线以瞬间极高电压（电流不一定大），从而有机会击穿连在电话线上的所有电话机上的某些零件（可能是二极管或三极管啥的，我也说不清），和手机无关。
大概是这么个概念，专业的可以说说。防止的办法大概是加些电容以及缓冲电路缓冲一下吧？由于电话机利润低，不少厂家好像把不该省的一些零件和线路省了，所以一打雷电话机就容易坏。
好像有点专业，不适合我这个从来没搞过线路的人来讲。
打手机的如果想试试雷的味道，可以在雷雨天到空旷的地方打电话，要小心的是：这种实验一般很难重复。
他们会去买别墅。。。
这是靠广大的，普通的，掂量着花钱的，占80%的人来撑起这个市场。
您说的是20%的那帮人。
打手机的如果想试试雷的味道，可以在雷雨天到空旷的地方打电话，要小心的是：这种实验一般很难重复。
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太幽默了。。。
瞧我理解的，真雷人
。我个人觉的如果首次买房，可能对品牌有点模糊，如果第二次或更多品牌的比重比较高的考虑因素。总之，品牌是一定考虑的因素。
其实说防雷，从电子学说很简单，就是个压敏电阻。USB口就要用TVS管。
我搞过防静电.间接补充一下.
其实不是防雷殛.是防打雷打闪产生的静电损坏电子元件.打雷打闪是一种强大的放电.其它有回路的金属都会感应产生静电,然后再次释放(电流).瞬间电流足以损坏很多电子元件.防雷的电子设施要给敏感脆弱元件加附保护环路,(我们是加二极管对,计算机生产).有线电话的电话线(没有屏蔽和接地)在打雷时感应产生的电流从信号端进入足以立马融化电话机甚至伤及人体.有线电视的电缆有感应屏蔽层不会把电流导入电视机和室内.
打手机的如果想试试雷的味道，可以在雷雨天到空旷的地方打电话，要小心的是：这种实验一般很难重复。
多试几个地方就有重复了.空旷的地方,雷雨天去当天线.
雷先找个子高的劈.
。毕竟是MBA的同学，居然好像马上就明白了。那时我就看到Nokia的一些问题了，曾经经这位同学向Nokia的人提过，同学回答说他们很有兴趣，让我去一趟，我没去
。呵呵，如果他们当时能来一趟也许现在Nokia的日子会好过些的
。。。。是不是步步高较Nokia更注重“消费者导向”？应该不是。
经鉴定，这起事故是由于雷电流通过电源线路引起的。
。我一直用NOKIA，但假的太多，我都不知道到哪儿卖真的，同事中不少用步步高、OPPO手机，他们说不错，可以直接登录就能检验真假。下一次准备用个步步高、OPPO。
我看到万科的报告，他们的毛利才28左右，我觉的很惊讶。
我的第一反应是，政府抽走大部分利润。
刚才写了一段，一点发表，全没了，反正晚上要出差，不用上班，就再写一遍，但会先copy下来，在点发表按钮，以防不测啊。
段总谈到手机，其实我也是业内人士，俺是中兴通讯手机事业部负责欧洲市场推广的。中兴手机这几年进步也很大，主要优势在于快速定制，满足运营商需求，抓住了类似于国内中国移动、电信之类的大客户捆绑销售。问题在于基本放弃了渠道市场，应该走了跟步步高不同的路线，现在最大的问题在于某种程度上忽视了“消费者需求”，没有做到“消费者导向”，而是“运营商导向”。中兴手机的发展方向应该是学习台湾的HTC,从ODM逐步到自有品牌，从单一追求销量到追求销售附加值。
道理似乎大家都懂，但做起来很难，是不是企业的文化和基因很难改变呢？每年为了追求销量忘记忽视了一些最根本的东西，这点可能就是公司创始人的不同导致的吧。不是说我们老板不行啊，各有强项嘛，呵呵，上市公司当期业绩压力大嘛。
小问题包含着大智慧，段总您就说说吧。。。。
现在不能说了啊。狗粮的消费者是狗还是狗主人呢？ 中兴选的是狗主人，真正的消费者导向，应该是选狗
有时候狗主人很了解自己的狗狗，有时候不了解，生病了以为是饿了。问题是天下狗太多，又不会直接告诉你喜欢什么，所以就直接问狗主人啊。
道理是这样了，不要拿狗狗当例子了，不太好听。。
。或许不是第五级领导人在领导中兴，中兴不能变成卓越的公司。
对于nokia，您大概感觉到什么问题，是质量的问题吗？nokia的质量确实出现下滑，我每年都要换1次，一般预存话费送一部，其他的品牌，三星或者moto我半年就要换一次。现在手机这个行业似乎都成为快速消费品了，1年换一部手机都是少的，大部分是一年换2部。
真希望步步高能在国内上市，也让我们这些外部股东赚点钱。。步步高手机之前没有用过，在湖南卫视的广告我看过感觉很好，就是那个步步高音乐手机，那个胖妞端着金鱼缸的那个，我想对于喜欢音乐的人一定触动很大，音质绝对是这些人选择手机的一个亮点，索爱之前似乎有往这方面走过，但诉求不清晰，更多的是欢快、轻松等感觉，在国内的市场占有率也下降的很明显。
在国内也算优秀的了，中兴通讯的股票也可以关注一下，不过价格还是高了点。
学了价值投资后，怎么回事，看什么价格都嫌高，以前是什么都敢买，呵呵。
是啊。
才发现原来到处都是泡沫，每天都有很多人去吹泡泡。。。。
A.海外买房似乎很少人留意房子是谁造的或者是啥品牌，我这个观察对吗？
B.房产是否消费能力越低的地区，越注重品牌？
C.假设中国经济继续长期高速增长，人们的购买力也会大幅提高，国民那时对房子性价比的辨识能力是否会提高？
10多年前早上上街买报纸，没买到，老头回：“不是没报，时候未到”。楞一抬头看到广告“广州日报，天天好报”。
吓了一身冷汗。
你们这个年代的工程师，越来越少EMI专家了，怪不得乔布斯要求苹果手机要用拿筷子的方式打。
段老师说的手机防雷击设计（目的是避免芯片损坏）是千真万确的，当然不一定是雷，更主要的是静电或高EMI的地方是存在很高损坏几率的。
具体的技术设计要求是，保证手机外壳各处等电位，具体一般就是在塑壳内侧喷涂导电漆。但是由于天线不能被屏蔽，况且很多的天线设计是印刷在PCB上，这个防雷不是容易的事情。搞好了对通过MIL标准的MTBF要求是尤为关键的。
。
。可见地产泡沫多严重，上海05年到现在房价上涨7倍，上海05年到现在人口增长了多少倍？通胀这5年增长了多少倍？现在的房价至少要有30%的高估，50%的高估也都说的过去。
狗粮的消费者是狗还是狗主人呢？
呵呵，好问题,经典啊
段总，你是否了解朱孟依，作为一个企业家，他能否能够过了巴菲特的关？最近我在研究河生创展，感觉单从企业资质来看，堪比万科
觉得万科大了，没有小公司空间大。几年中增发、配售圈了不少钱，分红却很少。
30年后,茅台肯定还是白酒老大.
30年后万科什么样?王石肯定不管用了.
土地供应增加，09年开工比08年足（又很笼统），加上政策调整，那么从逻辑上讲，房价的下跌是必然的，只是个时间问题（留个时间和说法以备忘：昨天——7月5日——CCTV新闻报道国土部长说四季度房价面临全面调整）。但是风险怎么样呢？一是政策的执行情况：执行力度和执行的时间，地方政府推出保障性住房等着看情况了。二是人民币升值和通胀导致热钱流入和投资保值，可能会消化掉增加的供应的，房间的下跌将是有限的（第二点是总结别人的看法，我自己说不明白。又有个问题了：我的烦恼之一是公说公有理，婆说婆有理，我都觉得有理，自己却没个判断。各位有什么可以教我的？？？关键还是不懂啊，懂容易吗？看一吨的书够吗？未必。何况看的书对不还不知道。所以很感激段总和各位推荐书啊，不然自己撞到那天才找到对的书。各位再推荐些书吧，具体行业或公司的！！）
万科现房加在建未售的总计只有是112亿，我觉得卖掉挺容易的，何况打个折。（市场不对万科的动作很快，减价销售（07年）当前好像是恒大先降价的，万科没有先动我以为是二三线城市是个因素，还有个因素是资金很充足的。
还有的存货时432.6亿土地。我觉得土地拿的是二三线城市的多，地王那种价不多吧。所以打个折很快卖出应该可以的吧。长期土地是增值的啊。
二、至于为什么打7折，是拍脑袋的。因为房产商常说地价占了30%，那我打个7折吧。当然逻辑上有个问题，是房价折扣和地价折扣是不同的，因为地价买进是实在的成本，打折卖肯定算亏了，而房价是有利润空间的，打个7折说不定还不亏呢（万科毛利润21%，嘿嘿）
二、至于为什么打7折，是拍脑袋的。因为房产商常说地价占了30%，那我打个7折吧。当然逻辑上有个问题，是房价折扣和地价折扣是不同的，因为地价买进是实在的成本，打折卖肯定算亏了，而房价是有利润空间的，打个7折说不定还不亏呢（万科毛利润21%，嘿嘿）
回答了一下topcp 兄问题，回答乱了套了。怎么老出现1000个字符的限制的提示呢。先死活发不上，有时候500字发上了，有时候2、3百字发不上。发上了的全乱了套，最后一段又死活发不上。怎么回事，求助！！！
回答了topcp 兄的问题给个衔接http://h-hehei.blog.163.com/blog/static/163147035201066105720336/，topcp 兄和各位见谅。
请问这里有没有人关注德美化工的？
谈一个最近比较困扰我的问题吧，就是对于中国未来经济发展，各路“砖家学者”一如既往的抛出了很多的言论，有乐观的，悲观的，很乐观的，很悲观的。为了做最坏的打算，我考虑比较多的是最悲观的一种言论：中国经济面临着30年高速增长后最大的问题，调结构在未来一段时间成功的概率很低，现在中国的经济状况跟日本20年前非常相似等等。。。这些就不多说了。
导致的结果是中国股市会走入漫漫熊市，跟日本的“植物人”经济一样，怎么刺激都没有用。相信这20年日本本地也有一些价值投资者，但日本股市连续寻底10几年对对他们造成怎样的影响呢？当然不排除选股能力很强的人，找到了逆市走强的股票，但毕竟很少。
就探讨一下，看各位仁兄发表一下意见，以解吾心困惑矣。
宏观太复杂了。
希望是的，应该是的。老巴前段日子也严重看好中国未来10年。
巴菲特：敢赌中国经济未来十年好事不断 ！
提到万科就，我9。5元进的，哎
想一想原来买它的理由，是否改变。
坚定信念。
你多看看，可以坚定信心，哈哈。
在不在乎品牌首先要从消费能力考虑，消费水平达到了，绝大多数人是会在乎品牌的，一是领导人的素质，是与楼盘质量相关的，品牌不仅意味着楼房的人性化，质量，物业管理的等级，更重要的是合乎人性的，80年代以后的人群，注重品牌消费，不仅仅限于衣着类吧？？何况，80后的攀比心理更加确定了品牌的重要性，可惜的是，80后的孩子们，能力欠缺，有能力的也离不开父母的庇护。中国大概刚进入奢侈品的消费周期不久吧，能说品牌不重要吗？
、3、特意问了，万科在二线城市（南宁、南昌）品牌相当好。现象1，普通话的更加普及，是不是说明人民的交流范围加大了，人员流动范围加大了，中国这个统一的（城市）大市场慢慢浮现出来，这个市场应该可以再发育到成熟，维持20年繁荣；现象2，更多女生爱漂亮、讲生活情趣，有钱（至少有信用卡），能够支撑起消费市场（女生消费，男生为了女生的消费）；如果有现象1、2作为中国时代发展巨轮的趋势（更快的城市进程、更消费化），那么万科在2、3线城市的就有更大的发展空间是必然的，况且，现在的楼市调整对于万科而言是有利的，让万科以合理的价格拿地，通过工业化生产，获得相对高的溢价。不过万科认为，房价出现适当调整对开发商、行业来说是个利好，“若房价出现调整，市场预期悲观，地价的调整幅度将大于房价.